"Obtener información antes de adquirir un inmueble es fundamental para prevenir litigios"

Paraguay dispone de un marco legal consolidado para proteger la compraventa de inmuebles, basado en la escritura pública y su inscripción registral. Sin embargo, para el abogado Guillermo Yaluff, los mayores riesgos no provienen de la legislación, sino de la información que el comprador deja de verificar antes de cerrar una operación.

En entrevista con Agenda Legal, el especialista explicó que la implementación del Registro Unificado Nacional (RUN) representa una de las transformaciones más importantes de los últimos años para el mercado inmobiliario, al integrar información que antes se encontraba dispersa entre distintas instituciones y reducir problemas históricos como la superposición de títulos.

A partir de esa nueva realidad, Yaluff repasó los principales recaudos que deben adoptar quienes buscan comprar un inmueble, desde la revisión de la situación registral y tributaria del vendedor hasta las particularidades de las compras en pozo y las restricciones que rigen para determinados inversores extranjeros.

Guillermo Yaluff - Abogado / CEO Yaluff Royg Abogados

A modo de dar contexto, ¿cómo ha evolucionado la seguridad jurídica sobre la propiedad en el Paraguay y cuál es la situación actual?

Paraguay históricamente viene regulando todo lo que son las transacciones de compra venta de inmuebles a través del código civil. El código civil actual básicamente sustenta esta compraventa en dos pilares fundamentales que son la escrituración y la inscripción de la misma. Por lo tanto, podemos decir que Paraguay tiene un marco legal muy sólido para proteger al comprador de un inmueble.

De hecho el problema nunca fue la ausencia de reglas, sino que teníamos una dispersión respecto a que la información se encontraba en el sistema nacional de Catastro, la Dirección General de Registros Públicos y finalmente en los catastros de las diferentes municipalidades.

Sin embargo, este año tuvimos una “revolución silenciosa” con el RUN (Registro Unificado Nacional), que va a terminar con uno de los dolores de cabeza más importantes respecto a lo que se vive a la hora de comprar un inmueble, que son las famosas superposiciones de los títulos. Eso es un problema que viene de hace bastante tiempo, en donde una persona que compra un inmueble a veces se encuentra el problema de que al ubicar físicamente el inmueble que está comprando en papeles, está superpuesto con otros linderos o propiedades.

Entonces nadie le explica esto al comprador, se lo explican después cuando ya es demasiado tarde para actuar y solo queda entrar a un litigio. Es importante hablar de estos temas para que la gente sepa exactamente qué pedir y qué preguntar antes de pagar una seña, porque en materia inmobiliaria la mejor inversión no es el lote, ni la casa ni el departamento que uno está comprando, es la información que tuvo a tiempo, porque es lo que la seguridad.

Cuando una persona encuentra el inmueble que le interesa comprar, ¿Cuáles son las principales verificaciones que debería realizar antes de entregar dinero o firmar cualquier documento?

Hay cuestiones que son bastante básicas, tanto que de hecho la gente de repente tiende a relajarse. A veces utilizamos más la confianza en el vendedor o en el escribano, dejando de lado cuestiones que son muy importantes.

Para iniciar a hablar de estas cuestiones podríamos hablar del due dilligence registral, que básicamente es tener conocimiento de las condiciones de dominio en donde aparece quién es el titular del inmueble, si el inmueble tiene algún gravámen, hipoteca o litigio. Es importante averiguar a tiempo este tipo de cosas para no pagar después el precio de no revisar esa información, previo a la compra.

Por un lado, tenemos la condición del inmueble donde podemos averiguar los gravámenes que pueden existir, y por otro lado tenemos las condiciones del vendedor del inmueble, que tiene que estar inscripto ante la DNIT (Dirección Nacional de Ingresos Tributarios) y debe tener el certificado de cumplimiento tributario.

Además, hoy en día tenemos dos registros muy importantes que inhabilitan la posibilidad de disponer de los bienes; por un lado el registro en donde se encuentran las personas que adeudan por pensión alimentaria y por otro lado el registro en donde se asienta a personas que hayan incurrido en violencia doméstica, entonces estas personas tampoco pueden disponer de sus bienes.

Esos son nuevos pedidos de información que se deben hace a la hora de comprar un inmueble con los que muchas veces las personas todavía no se encuentran familiarizadas.

Finalmente, algo que es muy importante verificar hoy en día es el origen de los bienes. Hoy en día la Seprelad (Secretaría de Prevención de Lavado de Dinero o Bienes) tiene bastantes controles sobre cómo se maneja la compraventa. Actualmente, si uno compra o vende un inmueble en efectivo, no es algo que pase desapercibido por las instituciones ya que tanto la inmobiliaria como el escribano son sujetos obligados ante la Seprelad y deben emitir un informe cuando haya operaciones en donde el origen del dinero pueda ser dudoso.

En lo que se refiere a loteamientos existe una legislación específica en donde se habla de que el Concejo Municipal debe tener una resolución aprobada para habilitar el loteamiento. Entonces cuando se compra un lote específico y no la totalidad de la propiedad, ya debe estar la aprobación municipal definitiva para que la compra del inmueble sea segura.

Actualmente existe mucha oferta de compra en pozo o preventa de propiedades, ¿hay algún tipo de recaudo jurídico que habría que considerar?

Aquí entramos a lo que es propiedad horizontal. En materia de propiedad horizontal básicamente hay algunas cuestiones a tener en cuenta vinculadas a las expensas que eventualmente tendrían que verificar la situación en la que se encuentran, y por otro lado las reuniones de consorcio y el reglamento que debe estar inscripto en el registro público.

Otro tema que es importante resaltar es que el boleto de compraventa no significa que uno haya adquirido la propiedad. Hasta hoy tenemos bastantes inconvenientes con eso, o por lo menos tenemos casos en donde la gente cree que a través de un boleto de compraventa adquiere una propiedad. Sin embargo, la propiedad se adquiere solamente cuando uno hace la escritura pública, se firma y se inscribe en el RUN hoy en día.

Es importante que la gente tenga en cuenta esa figura a la hora de llevar a cabo este tipo de inversiones o compras para estar seguros en materia registral de lo que están comprando.

Finalmente, en todo lo que son este tipo de emprendimientos inmobiliarios uno no está comprando todavía si quiere un lote o un departamento, básicamente está comprando aire, entonces es muy importante que el contrato de compraventa esté muy bien especificado en todo aquello relacionado al plazo de entrega, en qué se basa el adelanto y en cuántas cuotas se va a pagar.

Hay una reserva que hace la ley, en donde se habla de que cuando el monto de la cuota alcanza el 25% del total de la compra, ese contrato ya no puede ser resuelto de manera a que cuando los vendedores inmobiliarios hablan de que hubo un atraso, no pueden resolver el contrato si ya se ha superado ese 25% del monto total que va a ser abonado por la compra de este departamento. Esta es una garantía que ofrece la ley de manera tal a que el comprador pueda realmente estar tranquilo con la inversión que está haciendo.

Entonces esas son cuestiones a tener en cuenta a la hora de hablar de todo lo que se refiere a la propiedad horizontal, o departamentos en pozo que todavía no están construídos. Finalmente uno que capaz no sea un tema legal, hay que ver bien siempre los antecedentes de la inmobiliaria o empresa que está impulsando ese proyecto de modo a hacer las averiguaciones pertinentes.

Solo para aclarar a la gente, ¿qué significa “resolver un contrato”?

Por ejemplo, si voy y firmo un contrato a diez cuotas y me atraso en esas cuotas, entonces termina el contrato porque el contrato dice que se termina el contrato si me atraso en las cuotas, y entonces el vendedor se queda con la seña y las cuotas pagadas y yo me quedo sin la posibilidad de adquirir ese departamento. Eso es en palabras fáciles lo que significa resolver un contrato.

Lo que decía es que en el caso de que las cuotas ya hayan cubierto el 25% del total del precio, ya la ley no nos da una garantía de que el vendedor no puede resolver ese contrato sino que se debe llegar hasta al final de manera a que el comprador pueda llegar hasta el final, más allá de los atrasos que puedan ocurrir.

Paraguay se ha convertido en un destino cada vez más atractivo para inversores y residentes extranjeros. Desde el punto de vista jurídico, ¿qué aspectos deben tener en cuenta los extranjeros que desean adquirir un inmueble en el país?

Lo bueno en nuestra legislación es que con respecto a los bienes inmuebles la legislación no hace diferencias en particular entre extranjeros y nacionales. Eso significa que las reglas y los recaudos que debe tener un connacional son los mismos que debe tener un extranjero, a excepción de la ley que restringe la posibilidad de extranjeros de países limítrofes con Paraguay para comprar inmuebles en zonas rurales desde la frontera hasta 50 kilómetros adentro del país.